Lokale woonlente

Nu het stof van het woondebat in Den Haag is opgetrokken, is het de vraag hoe ver we zijn opgeschoten. Ja, een deel van het schatkistprobleem is opgelost. Ja, er is een begin gemaakt met de broodnodige hervorming van de woonmarkt met een eerste aanpassing van de hypotheekrente en inkomensafhankelijke huren. Maar de wachttijd voor een woning is eerder langer dan korter geworden, de betaalbaarheid van sociale huurwoningen staat zwaar onder druk, de bouwcrisis houdt aan en de woonmarkt zit muurvast. Het gaat niet snel genoeg, maar vooral: het gaat om de verkeerde zaken.

Een Haags gesprek over instrumenten, borgingssystemen en percentages is verworden tot een systeemdiscussie die ver staat van de leefwereld van de mensen. Als sociaaldemocratische wethouders Wonen kunnen we dat niet goed uitleggen naar de inwoners van onze gemeenten. Wij vinden dan ook dat we op lokaal niveau de ruimte moeten krijgen, en pakken om het wonen voor iedereen mogelijk te maken. De sleutel voor de oplossing ligt in het lokale. Na de jeugd, de zorg en werk is het tijd voor de vierde grote decentralisatie: het wonen moet lokaal.

Wonen en sociaaldemocratie zijn nauw aan elkaar verbonden. De sociale woningbouw, de corporaties en de stadsvernieuwing zijn nauw verwant aan het sociaaldemocratische erfgoed. Daar zijn we trots op. Dat fundament staat nog steeds: maak wonen ook mogelijk voor de mensen met de kleine beurs en biedt woonkansen voor vooruitgang (‘verheffing’). We hebben echter een nieuwe invulling nodig van deze oude principes.

Er zijn zat signalen dat het anders moet. De sociale sector is niet sociaal als mensen met een kleine portemonnee buiten spel staan, starters jarenlang thuis bij hun ouders wachten op een woning en er geen impuls is voor mensen met een groeiend inkomen om te verhuizen. Natuurlijk, nieuwbouw helpt maar dat mag geen excuus zijn om scheefgroei in het wonen te compenseren. Sociaal is geen heilige graal en een woonrecht betekent niet automatisch een vast huurcontract tot in de eeuwigheid, terwijl anderen in de kou staan.

Er is ook een ongewenste tweedeling in de huurmarkt gaande. Eenmaal buiten de huurprijzen van de sociale sector is het de vrijheid van de markt. In schaarstegebieden van grote steden rijzen de huurprijzen de pan uit. Ze worden daarmee onbereikbaar voor middengroepen, terwijl dat vaak de mensen zijn die een stap verder maken in ‘de wooncarrière’ zoals we dat zo graag mogelijk willen maken. Die straf op verhuizen is ook aan de orde binnen de sociale woningmarkt. Als men wil verhuizen krijgt men een extra huurverhoging aan de broek (in Nieuwegein ligt 80% van de aangeboden huurwoningen op de maximale sociale huur € 699), terwijl die verhuizingen noodzakelijk zijn om ruimte voor starters te creëren. In de schaarstegebieden van de krimpgemeenten dreigt juist leegloop door afbraakprijzen en lage huren. En daartussen zijn er allerlei variaties, ook dat vraagt om maatwerk.

Bepaal nationaal de kaders voor huren en kopen. Laat daarbinnen lokale variatie toe. Geef per gebied/ gemeente aan wat de huuropbrengst moet zijn en laat daarbinnen vrij hoe we daar aan komen. Wij zijn ervan overtuigd dat op die manier heel veel mogelijk is, dat direct bijdraagt aan verbetering van de doorstroming en verlichting van de betaalbaarheid. Dat zijn de echte grote thema’s die direct ingrijpen in de leefwereld van de inwoners.

Conclusie

Gelet op de enorme landelijke verschillen in de woningmarkt en de huidige instrumenten op korte termijn niet tot de noodzakelijke veranderingen in de woningmarkt zullen leiden, is meer ruimte voor lokaal maatwerk nodig om de betaalbaarheid te borgen, de doorstroming te bevorderen en de noodzakelijke omvang van de sociale huurvoorraad te garanderen.

Wij pleiten voor de volgende maatregelen:

• Geef ruimte om de huren mee te laten bewegen met het inkomen (flex-huren). Daarmee stimuleer je doorstroming van mensen met een hoger inkomen (scheefhuurders) en biedt je een oplossing voor mensen met een inkomensverlaging.
• Geef ruimte om met tijdelijke contracten (5 jaar) met garanties, de doorstroming op gang te brengen en starters een kans.
• Leg geen samenwerkingsvormen op met lokale partners, maar geef gemeenten de ruimte om regionale plannen te maken met de corporaties en de particuliere sector.
• Minder “knellende” regels (ook lokaal!) voor het bouwen voor jongeren, studenten.
• Een lokale duurzaamheidsslag: gebruik geld uit het energieakkoord niet in 2017 maar nu om te (voor)investeren in de krimpgebieden en in de wijken met de slechte woningen. Duurzaam en betaalbaar gaan lokaal hand in hand.
• Leg lokaal de verbinding tussen ouderen, zorg en wonen. Ruimte voor lokale woon-/ zorgarrangementen. (hier liggen kansen voor nieuwe investeerders)
• Maak lokaal combinaties tussen wonen en armoedebeleid. (lokaal kunnen we slimme combinaties maken van armoedebestrijding en verzachting van huurbeleid voor huurders die in de knel raken)

Studies geven aan dat hiermee op termijn een verdrievoudiging van de doorstroming kan worden bereikt. Tegelijkertijd maak je wonen bereikbaar voor de nieuwe middenklasse. De bestaande woningen (inclusief de lege) worden hierdoor veel beter gebruikt.

Wethouders Wonen Partij van de Arbeid

Hans Adriani (Nieuwegein)

Marije Eleveld (Ede)

Gilbert Isabella (Utrecht)

Jeroen Nobel (Haarlemmermeer)

Jeroen Olthof (Zaanstad)

Freek Ossel (Amsterdam)

Jeroen Weijers (Den Bosch)

Egbert de Vries (Amsterdam Zuid)